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阜阳股票配资公司|艾德证券期货:业务不依赖关联房企,银城生活服务11月6日上市
更新时间:2019-11-05 13:33
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透过观察港股大盘,艾德证券期货研究部明显能够得知,近期的大盘止跌反弹,IPO市场更是仿佛也嗅到了秋日的气息,正在极速回暖。

自9月末至今,港股IPO市场新股发行量相比此前明显上升,百威亚太(01876.HK)、滔博(06110.HK)、鲁大师(03601.HK)等多家新股上市首日大受追捧,涨幅喜人,打新一族的投资效应也在显著上升。其中,鲁大师上市首日暴涨218.52%,滔搏上市首日涨幅达8.82%,百威亚太上市之后连续六日收红,尽显王者归来的霸气。

在此形势带动下,艾德证券期货研究部发现,此前因外部因素选择搁置IPO计划的新股也陆续按下重启键。银城生活服务(01922.HK)亦是于10月25日启动招股,期限从10月25日至10月30日。公司拟全球发售6668万股股份(视乎超额配股权行使情况而定),香港公开发售占10%,国际发售占90%,另有15%超额配股权。每股1.9-2.28港元,每手2000股,并拟于11月6日在香港联交所主板正式挂牌交易。按每股中间价2.09港元推算,银城生活服务本次募集资金额度约为1.39亿港元。

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从南京到江苏,市场地位领先

上市、退市、再上市,银城生活服务的资本市场并不太平。1997顶牛贷怎么样年12月,银城物业服务由银城地产及南京银波工贸创立,设立初衷也是由于银城地产营建的物业,急需自己人去运营服务。而在南京慢慢站稳脚跟之后,银城物业业务开始遍及江南地区,并于资本市场崭露头角。2016年4月,公司曾在新三板短暂上市,随后为了向更广阔的资本舞台出发,于2018年4月除牌。而今,仅经过一年多时间,银城生活服务就叩开港股大门,成功拥抱海外资本市场。

艾德证券期货研究部认为,之所以能够顺利地在短时间内登陆港股,与银城生活服务自身的实力不无关系。发展至今,银城生活服务不仅在南京建立了强大的区域品牌,而且凭借着多年累积的经验及名声,银城生活服务还能够提供广泛的优质服务并具有一定的市场吸引力,实现业务的良好发展。

根据弗若斯特沙利文的报告,艾德证券期货研究部了解到,银城生活服务早已走出南京,并蜕变成为江苏省首屈一指的物业管理服务供应商。于2018年,银城生活服务按收益计在南京及江苏省的物业管理服务供货商中分别排名第一及第五,并于2019年中国物业百强企业中名列第34位。截至2019年4月30日,公司的物业管理服务涵盖中国10个城市,包括江苏省的七个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的三个城市,在管建筑面积约达1960万平方米。

银城生活服务所管物业的地理覆盖范围

此外,艾德证券期货研究部亦发现,银城生活服务通过强大的业务开发能力,能够获得地产开发商的聘用甚至取代其他物管企业。数据显示,于2016财年、2017财年、2018财年及2019年首四个月,银城生活服务就取代其他物管企业所得的物业在管建筑面积分别约为340万平方米、640万平方米、960万平方米及1320万平方米,实力堪称不俗。

提供多元化物业服务,收益来源广泛

作为一家物业管理服务供应商,银城生活服务提供多元化的物业管理服务及生活社区增值服务。其中,主要收入来自物业管理服务,而且银城生活服务的业务涵盖多种物业,包括住宅物业及非住宅物业,例如政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼等等。于2019年4月30日,该公司管理197项物业,包括89项住宅物业及108项非住宅物业,服务超过10万户家庭。

在艾德证券期货研究部看来,银城生活服务凭借为各类物业提供广泛物业管理服务的能力,其收益来源不再单一。就非住宅物业的物业管理服务而言,银城生活服务的所得收益分别占2016财年、2017财年、2018财年及2019年首四个月的物业管理服务总收益约34.9%、36.9%、37.7%及40.0%,分别约为5890万元人民币、8600万元人民币、1.385亿元人民币及6190万元人民币。

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银城生活服务近年来物业管理服务收入情况

而若放眼整体营收情况,艾德证券期货研究部同样看到,银城生活服务的收入增速较快。截至2016财年-2018财年三个年度,银城生活服务分别实现收益约2.27亿元人民币、3.06亿元人民币及4.68亿元人民币,复合年增长率为43.4%;溢利分别为2319.4万元人民币、1982.1万元人民币及2709万元人民币。

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银城生活服务近年来的经营情况

不依赖关联房企,物管服务具备独立性

艾德证券期货研究部观察到,由于上市前作为地产公司原有的板块之一,基本上许多物业管理公司的发展都与母公司或者关联公司“剪不断理还乱”的关系,往往都有着需要被“输血”才能够生存下去的行业通病,在港股上市的物业管理公司中,在管面积来自关联房企超过80%的公司比比皆是,譬如于7月12日上市的和泓服务(06093.HK),竟然有97%的收入来源于母公司;碧桂园服务(06098.HK),其在2019年上半年有76.8%的物业管理费用收入来自碧桂园集团(02007.HK)。

但是,在关于依赖关联公司进行“输血”方面,银城生活服务却做到了与众不同的少有的独立性。艾德证券期货研究部发现,在物业管理服务这一项收入中,银城生活服务有60%以上的收入来自于第三方开发商,且这一比重仍保持扩大趋势。截至2019年首四个月,银城生活服务来自第三方开发商时候的比重已达到77.4%,约有79.1%的在管面积来自于第三方,完全无需担心对关联公司的依赖性问题。

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但与此同时,艾德证券期货研究部需要提醒投资者注意的是,银城生活服务目前在地域分布上依旧有着较高的集中度,仅看2016年温州股票配资公司,其来自南京的物业管理服务收入占比达90.9%,这证明了银城生活服务的发展仍有地域局限。不过,这一现象在近年来也出现改善,银城生活服务的业务比重也不断向南京以外的其他长三角城市扩展,银城生活服务的扩张版图意识不言而喻,未来发展亦是可期。

艾德证券期货研究部观点

艾德证券期货研究部纵览资本市场发现,近年来,港股已然掀起了一股物业管理公司的上市潮,也是整个港股二级市场的热门板块,整体涨幅也较好。仅看2019年至今,就已有滨江服务(03316.HK)、奥园健康(03662.HK)、和泓服务(06093.HK)、蓝光嘉宝服务(02606.HK)、鑫苑服务(01895.HK)五家物业服务公司成功登陆港交所。而今,银城系旗下的物业板块银城生活服务的上市,可以算是抓住了物管上市浪潮的尾巴。

上市之余,艾德证券期货研究部认为,这些房企大多数是想在房地产开发红利不在的情形下,借助资本力量通过收并购形式,来快速扩充版图且造就新的盈利增长点。因为物业服务公司是一个靠规模“吃饭”的行业。在物业费固定条件下,在管面积即为各企业争夺的重要方向。

另一方面,艾德证券期货研究部据公开资料得知,目前我国物管行业的存量企业超过10万家,整体还处于初级整合阶段。资本的介入,则可能让物业管理行业的集中度快速提升。为此,在物业管理行业兼并潮流来临之际,银城生活服务登陆资本市场,只能说是“万里长征才开始第一步”,是否能够在雅生活服务(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)等行业巨头的包夹下拓展自身的市场占有率,艾德证券期货研究部将拭目以待。不过,对于管理面积并不依赖关联房企的银城生活服务来说,一旦有了资本的助力,拓展第三方物业的空间也会变得更大,艾德证券期货研究部亦是期待其能做出更好的业绩表现。

艾德证券期货作为专业的港美股及期货券商,目前已持有由香港证监会发出的第1/2/3/4/5/9类受规管活动牌照,可全面为客必赢盘配资户提供港股、美股、环球期货等金融业务服务。倘若各位对港股物业管理板块的个股感兴趣的话,可通过「艾德证券期货」微信公众号(ID:EddidHK)联系我们,我们竭诚为您服务。